О Прибыли Предпринимателя В Затратном Подходе К Оценке Недвижимости

В работе [1] высказывается предположение о том, что («ошибочное») предложение [2] о необходимости учета этой прибыли и о схеме расчета ее величины базируется на аксиоме теории оценки , следующей из («не реализующегося на практике») предположения о возможности равновесия спроса и предложения на рынке недвижимости. Дополнительные аргументы в пользу обоснования указанной аксиомы представлены в [3], ниже обсуждается проблема необходимости учета прибыли предпринимателя – вне зависимости от признания обоснованности упомянутой аксиомы.

В самом начале обсуждения обратим внимание на классическое, пришедшее к нам из-за рубежа определение понятия девелопера, который, являясь автором идеи проекта, обеспечивает:

-приобретение права застройки земельного участка (права собственности или права заключения договора аренды),

-организацию проектирования, финансирования (с использованием собственных и заемных средств) и создания (с привлечением подрядчиков) на этом участке улучшений (зданий, сооружений, коммуникаций, насаждений),

-оформление прав на эти улучшения (в дополнение к оформленному ранее праву собственности на землю или праву аренды земли),

-организацию продажи созданного объекта недвижимости.

Нетрудно представить себе ситуацию, в которой девелопер просит оценщика определить рыночную стоимость объекта, только что завершенного строительством и предназначенного для продажи. Любой практикующий оценщик в этом случае учтет, что девелоперский проект должен обеспечивать не только возврат капитала (издержки, понесенные в процессе реализации проекта), но и доход на капитал, называемый прибылью предпринимателя (иначе девелоперу не было бы смысла ввязываться в рискованный проект, выгоднее было бы положить деньги на депозит или приобрести безрисковые финансовые инструменты).

При этом величина прибыли предпринимателя не должна зависеть от действительного набора участников проекта: вместо одного девелопера проект могут затеять и реализовать инвестор (заказчик), менеджер проекта, подрядчик, поставщик материалов, консультанты и брокеры – все при участии кредитной организации. При этом вознаграждение компании, управляющей проектом, выплаты подрядной организации, а также платежи поставщикам материалов, консультантам и брокерам, выплата основного тела кредита будут обеспечиваться средствами из состава сумм, предназначенных для возврата капитала, в то время как в составе прибыли предпринимателя должны быть представлены проценты по кредиту и доход на весь собственный капитал, инвестированный в проект.

Если заказчик просит оценщика определить рыночную стоимость объекта, который после создания уже использовался его собственником с получением доходов, то практикующий оценщик дополнительно учтет потери стоимости, связанные с износом и устареванием: эти потери вычитаются из суммы затрат на реализацию проекта и прибыли, найденной капитализацией издержек за период (перед датой оценки), теоретически необходимый для создания объекта оценки как нового (см. [2], стр. 305-306).

Из сказанного выше следует, что прибылью предпринимателя в затратном подходе к оценке недвижимости называется доход на весь капитал, вложенный в девелоперский проект. Размер вложенного (инвестированного) капитала определяется суммой всех издержек, связанных с реализацией проекта (включая маркетинговую подготовку объекта к продаже), а доход на этот капитал (упомянутая прибыль предпринимателя) определяется путем вычитания указанной выше суммы всех издержек, понесенных девелопером, из будущей стоимости этих издержек, полученной процедурой их наращения (капитализации) с использованием рыночно обоснованной общей нормы отдачи на капитал, вложенный в создание объекта.

Укажем, что упомянутая будущая стоимость издержек представляет собою рыночную стоимость объекта, только что завершенного строительством. На базе этой стоимости формируется цена предложения объекта к продаже или к внесению объекта в уставный капитал какой-либо компании, а также цена предложения по рыночной арендной плате (предложение по ставке арендной платы) -  при сдаче в аренду объекта оценки как финансового актива в вещной форме.

Заметим, что отрицание необходимости учета прибыли предпринимателя в затратном подходе нередко обосновывается ссылкой на принцип замещения, считающийся основополагающим принципом затратного подхода в редакции: «разумный покупатель не заплатит за объект недвижимости больше той денежной суммы, которая необходима для покупки аналогичного участка и строительства здания с эквивалентной полезностью без неоправданной задержки с учетом справедливой финансовой компенсации за время, потраченное на строительство». Противники учета прибыли предпринимателя считают, что такая формулировка позволяет рассматривать затратный подход к оценке как подход, отражающий интересы пользователя, создающего объект для себя («зачем ему тогда знать и учитывать прибыль предпринимателя?»).

Для начала обратим внимание на неприемлемость использования расчета рыночной стоимости как стоимости строительства объекта для собственного использования, т.к. в соответствии с определением понятия рыночной стоимости эта последняя является стоимостью в обмене - в гипотетической сделке, моделируемой оценщиком. Одновременно с этим отметим, что в формулировке принципа упоминается финансовая компенсация за время, потраченное на строительство, а эта компенсация должна рассчитываться с учетом стоимости денег во времени: на время строительства создатель объекта «замораживает» свои и заемные средства – вместо получения доходов от использования готового объекта, который он мог бы купить у девелопера. Т.е., и в этом случае должна проводиться капитализация всех издержек строительного проекта, которая также приведет к образованию суммы дохода на капитал (прибыли предпринимателя), определяемой в [2] методом наращения (капитализации) издержек по норме отдачи на капитал.

Следует иметь в виду, что при строительстве объекта «для себя» в указанной норме отдачи на капитал должны быть представлены премии за все риски инвестора, за исключением риска низкой ликвидности сделки по продаже объекта (последнее исключение должно учитываться при оценке недвижимости в составе действующего предприятия методами затратного подхода). Однако, если создание объекта недвижимости имеет своей целью последующую сдачу его в аренду как финансового актива, то собственник созданного объекта и оценщик будут определять рыночную ставку арендной платы и стоимость реверсии по рыночной стоимости готового объекта, найденной методами затратного подхода с учетом всех рисков, включая риск низкой ликвидности, так что в этом наиболее общем случае прибыль предпринимателя будет рассчитываться аналогично [2].

Обратим внимание на специфику проблемы оценки (с использованием затратного подхода) объекта недвижимости, только что завершенного строительством в условиях кризиса: в этом случае вместе с издержками на приобретение земли и создание улучшений, а также с прибылью предпринимателя учитывается внешнее устаревание, связанное с падением спроса на недвижимость. Потери стоимости вследствие такого устаревания учитывается по уменьшению за время реализации проекта цен и ставок арендной платы для объектов того же типа, что и объект оценки. Напротив, при оценке нового объекта недвижимости на этапе роста рынка после завершения кризиса может оказаться необходимым учитывать внешнее обновление (увеличение стоимости объекта, завершенного строительством, вследствие отрицательного внешнего устаревания), обусловленное превышением спроса над предложением из-за инерционности возобновления девелоперских проектов, замороженных в период кризиса.

Таким образом, очевидно, что утверждение об отсутствии необходимости учета прибыли предпринимателя при расчете рыночной стоимости объекта в затратном подходе противоречит здравому смыслу и не может быть рекомендовано к использованию в практике оценки.

1. Коростелев С.П. О «прибыли предпринимателя» в затратном подходе.2009. http://www.appraiser.ru/UserFiles/File/Guidance_materials/korostelev_zatr_podhod.doc.

2. Озеров Е.С. Экономический анализ и оценка недвижимости. СПб.: Изд. «МКС». 2007.

3. Озеров Е.С. Об аксиоме теории оценки. 2009. ( http://www.spbgpu-dreem.ru/rclub/research/aksioma.pdf ).

http://www.rusarticles.com/upravlenie-statya/o-pribyli-predprinimatelya-v-zatratnom-podxode-k-ocenke-nedvizhimosti-3880241.html

Озеров Е.С. почетный член РОО,  проф., д.т.н.

Независимая Оценка Недвижимости При Оформлении Сделки Купли-Продажи

Прежде, чем воспользоваться услугами профессиональной юридической фирмы при совершении сделок купли – продажи недвижимости или бизнеса, рекомендуется выполнить независимую оценку стоимости объекта. Оценочная фирма проведет точную оценку недвижимости, бизнеса а также предприятий, интеллектуальной собственности, ценных бумаг. Точная оценка стоимости объекта купли – продажи очень важна, ведь даже если в случае обладатель или покупатель уверен в том, что именно метко ее знает, впоследствии проведения разбора а также точного подсчета оценка стоимости бизнеса или оценка недвижимости вероятно выявить значительные корректировки цены объекта в ту или иную сторону. Этак как будто стоимость таких объектов купли – продажи очень высока, в таком случае а также потери денег из-за неверно определенной стоимости недвижимости или бизнеса могут быть очень ощутимы. Поэтому правильная, грамотная а также точная независимая оценка стоимости бизнеса, недвижимости или квартиры нужна.

Независимая оценка фирмы подразумевает ее оценку как будто полного имущественного комплекса: оцениваются все материальные а также нематериальные активы, же этак же перспективы совершенствования фирмы а также возможная прибыль. Независимая оценка недвижимости это залог того, что сейчас ее стоимость станет равна ее реальной цене на рынке недвижимости. Зачастую бывает. Что именно цены, называемые продавцом а также покупателем, существенно отличаются. Дабы впоследствии юридического оформления сделки далеко не возникло неприятных недоразумений, лучше немедля провести независимую оценку объекта а также установить его точную стоимость.

Оценочная фирма в Петербурге определит точную стоимость объекта купли – продажи, проанализировав расположение вещей на соответствующих рынках а также оценив огромное количество иных нюансов, но наши опытные юристы помогут вам собрать а также оформить все важные документы ради совершения сделки, но похоже окажут полное юридическое сопровождение сделки + в случае необходимости проведут соответствующие юридические консультации. Наш юридический средоточие правовой поддержки бизнеса сотрудничает вместе с Международным Независимым Центром Оценки, какой выполняет свою работу в соответствии вместе с нормами "Федерального закона об оценочной деятельности в РФ", с всеми стандартами оценки, утвержденными Правительством Российской Федерации. Но таким образом же их занятие соответствует международным стандартам оценки имущества а также стандартам оценки Российского общества профессиональных оценщиков. К тому же, отчет об оценке недвижимости, какой выдает оценочная фирма, имеет статус официального документа. Его дозволено приминять в суде при рассмотрении дел, связанных вместе с определением стоимости недвижимого имущества или стоимости ущерба, причиненного этому имуществу.

http://www.rusarticles.com/nedvizhimost-statya/nezavisimaya-ocenka-nedvizhimosti-pri-oformlenii-sdelki-kupli-prodazhi-1368886.html

Агентство недвижимости Контакт , Лучшая база домов и участков в Донецке.